为什么这个靠近万达广场的地铁盘不太值得买
原创：汪公子认真买房工会
在火热的通州楼市，你还能买到万总价的纯商品房，靠近八通线地铁，附近还有万达广场。
我本来想说“通州还有这种盘？”结果找了找，还真有！就冲这，咱就得好好写写。
这个项目是北京东湾。看完之后的感觉，通州很多盘里头，这个盘的综合得分不太高。出租没问题，但是上涨的空间不太占优势。
01
靠近八通线，能挤上车半小时到国贸
要是工作在国贸，住在东湾是一个挺不错的选择。
北京东湾离八通线通州北苑站直线距离1公里。通州北苑站直达国贸只需30分钟，全程地铁无堵车风险。
当然，前提是你能在早晚高峰的时候挤上地铁站。半小时的通勤时间，那得算成理想状态。
从国贸那儿下班回来，可以直接进北苑旁边的万达广场逛一逛，买点东西再回家。
靠地铁近，上盖还有大商场。这样的生活就是快乐。
项目西边马路对面有平谷线永顺站规划中，距离不到1公里，预计年投入使用。
开车的话，项目往南1公里直接上京通快速路，一路直达国贸。路上要是顺畅不堵车，不用30分钟就能到国贸了。不过老实讲，京通快速路早晚高峰通勤，得做好一定会堵车的心理准备。
这也是住在通州会面临的问题。通州仍然是一个强职住不平衡区域，大量的人住在通州但是来到朝阳区上班，早晚通勤是一个很不好的体验。如果想在通州上班幸福，最好找一个通州的工作。
02
万达广场、地铁站、保利大都汇都在1公里以内
东湾附近的商业配套很优秀，往南走米就是万达广场，西边是八里桥农贸市场，往东1公里是保利大都汇。而且这些配套都已经建好了，生活配套非常成熟。
未来项目自己还有附带的临街商业和一个下沉的购物广场，日常生活足够了。医院医院只需要7分钟。整体的配套指数非常好。
至于学校嘛，附近有北关中学、通州四中和永顺小学，特别好的牛校倒是没有。
没有了学校的配套加持，但是商业和交通条件又非常好，东湾未来一定不愁租。如果没有孩子上学的需求，自住还是非常方便的。
当然了，离副中心核心区有一小段距离。涨幅怕是比不过副中心核心区或者离通州CBD更近的楼盘。
03
精装挺好，户型挺糟……
项目开发商是香港泛海国际集团和香港俊星集团，汪公子觉得在造房子这事上，港商还是挺有想象力的。不仅塔楼构造横空出世，有3梯6户这样的排布，而且一栋楼有好几个单元的梯户数不一样。
东湾的项目优点纯商品房性质，而且外立面全干挂石材。项目整体容积率2.8，一共套房，层高3米。从59平米的小户型到平米的大户型，光我现在拿到的户型，总共有14种。
但是项目只有6栋楼，额外一栋矮楼是物业用房。以每平米元来算，最低万就能买到一套一居室，最高万元左右是大户型。单价较高，总价还行。
项目一期推3、5、7三栋楼，现在是顺销期。其中项目的5号楼就有6种户型，我都要看花眼了。7号塔楼1个单元3梯6户，一共24层，得房率80%；5号楼分3个单元，最南边的单元2梯3户25层，中间和北边的单元2梯4户，分别是29层和28层，得房率为75%；3号楼3个单元，西边那个1梯3户，其他俩单元都是1梯2户，得房率为79%。
至于户型嘛……一般般吧。
滑动查看7号楼户型
东西向的户型特别奇怪（例如5号楼88平米E1户型）……槽点很多。个人建议还是选南向客厅的户型。
据销售说，东西向是为了能够看见园林和河景才这么做的。甚至3号楼的B4户型做成北向客厅，南边接一个小书房的设计，也是为了看园林……
我是真的想说，别扯什么观景不观景，南向客厅才是正经事啊！
项目的交房时间是年6月，买房之后得等上2年多。至于为什么这么晚交房，销售的意思是项目是6栋楼一起交付，这样一起购买的业主也不会被二期施工困扰。
话是这么说，晚交付一天，对业主来说都是成本。比平时多等一年，别的不说房租之类的开销就得多一年。
未来的物业公司是高力国际，每平方米物业费5.98元。为啥配一个这么贵的物业呢？因为项目给自己的定位是“豪宅”。
“豪”在哪？精装修标准还是可以的。
墙面统一使用墙纸，客厅部分是木地板石材装配。装修标准包括洗衣机。厨房配备德国贝克曼橱柜，还配博世的隐藏式冰箱和烤箱，以及科勒的灶具。
家电橱柜的品质都还不错，不换墙纸的话，买点桌椅再加上电视就齐活。
项目实际交付层高是2.9米，全屋配备地暖。没有中央空调，但是有壁挂机代替。
新风系统是标配，还有智能安保等措施。大门是木纹理防盗门，每家都配一个智能门锁，密码、指纹都能用。电梯公区做了很细致的精装修，看着跟个五星酒店似的。
整体来看，这个精装修的标准还是有诚意的。
虽然项目就6栋楼，但是还配置了会所，里边有恒温游泳池、私人宴会厅、红酒雪茄房、功能运动场、健身房瑜伽室、儿童阅读区、舞蹈室、台球室、棋牌室、琴房等一系列设施。
现在大伙儿知道为啥物业费这么贵了吧？
只要大家不在乎户型上的一系列毛病，东湾项目在产品上还是挺值的。问题是，户型从来就是一个很重要的指标啊……
项目在售的3、5、7号楼中，现在3号楼的小户型基本都卖光了，只剩下2/3/4层的A2户型。
这个户型作为72平米来看，其实不错的，毕竟还有飘窗。但是呢，剩下来的小户型没有飘窗。
现在大伙儿也明白为什么会剩了吧。
5号楼靠近商业，空房多。但是下边是商业配套，比较吵闹不说，也是奇特户型扎堆的一栋楼，再加上75%的得房率，被冷落也蛮正常的。
7号楼多东西向房源，比较迷……销售的解释是，可以顺着通惠河的方向，向东眺望河景。我至今都不明白为了个河景搞一个东西向是为了个啥……
在案场跟销售聊了聊，人家表示万的房子能争取一些折扣，大概40万左右，仅限于7号楼部80多平米户型。大概开发商自己也对这个户型心里没底吧……
另外，项目是为数不多有贷款折扣的项目。如果首套全商贷选择大发银行和兴业银行，房贷利率只需要上浮5%。
04
作为上车盘，不是特别推荐
看完这个项目之后，我觉得项目的优缺点真的都很明显。缺点不多说，户型就是硬伤。但是优点也不少，高品质精装/总价不高/纯商品房/交通便利/周边配套好。
产品户型浓浓的刚需既视感（甚至还没有刚需盘好），却配置了豪宅的物业和装修标准。我是觉得挺拧巴的……
和离得不远的融御对比就很明显了。容积率比融御强，户型两边都不行。但是融御有学区优势，还靠近未来的副中心，更重要的是总价和单价都比东湾好。
如果想买小户型，不太在意学区的话。作为通州区的上车盘，东湾还是值得去看一看。
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