朝阳崔各庄成楼市供应大户,买房人选择恐惧

京楼内卷，已是市场共识。如果按板块内卷程度搞个排名，朝阳崔各庄，必进前三。

从时间线来看，去年9月起龙樾合玺、和光悦府、建发望京养云三兄弟集中入市；今年6月绿城晓风印月开盘，三兄弟变身“四弟兄”；如果再加上眼看就要入市的奶西两宗地，超套房源扎堆在崔各庄，目标客群也高度集中，直指望京外溢。

好在，望京不缺需求。

从奔驰、宝马等世界强企业，再到阿里巴巴、美团等互联网巨头聚集，望京坚实的产业带来大量的人才，也衍生出巨大的居住需求。有产业、有人、有需求，望京自成一个独立的生态圈。

而与需求相对的客观现实是，望京缺房。

除了2个限竞房，望京新房近几年基本断供。叠加众多高净值人群带来的旺盛改善需求，导致片区供求关系严重失衡，望京二手房价格也因此早早飙升到10万+，次新房保利中央公园88平两居甚至已经挂出16万+的单价。

而改善置换的最大特征之一，就是就近解决，工作生活习惯已经形成，情感上难割舍，行为上难放弃。

对于这些就想留在望京的改善群体来说，直线距离不过三公里左右的崔各庄，自然成为首选，崔各庄也得以成为天然的改善板块。

就地段而言，可以说是背靠大树好乘凉，这也是崔各庄最大的优势，也是吸引开发商扎堆入场的首要条件。

从自身来看，崔各庄又略显先天不足。

无地铁。崔各庄最大的劣势就是“没有地铁”，近期没有，远期传闻中的32号线，没有明确的规划批文，通车更是遥遥无期。对于刚需客群而言，出行会有不便。这也决定了崔各庄是一个强地缘性居住板块，如果不是望京群体，很难接受这样的“非地铁盘”。

而让望京群体犹豫的是，虽然直线距离不远，但从崔各庄开车进望京，就一个字“堵”，自驾时间长，还不如骑电车方便。

无大型配套。目前崔各庄城市界面还是一种乡村即视感，板块内大型商业配套方面仍有不足，需要依靠望京、酒仙桥等商圈配套。

好消息是，后天能改善。

首先京密路正在施工改造，未来堵车问题能够缓解；绿城地块边上，规划有一块教育用地，未来可能引进更高质量的教育集团，改善片区教育资源质量；望京养云西侧配建商业，也将弥补配套缺失等等。

当然等规划落地真正能成熟使用，或带动板块真正发展起来，还需要时间。这里还要强调一下房企扎堆儿开发的优势，就是能一定程度上缩短这个时间。

具体到项目本身，房企扎堆“内卷”往往会导致两个结果，好在都有利于买房人。

一是价格上下调。在价格面前，所有的营销都是花架子。

从成交来看，目前4个项目已入市，只有望京养云跑得快。根据住建委网签数据统计，截至8月4日，已网签套，去化率高达77%。原因就在于其绝对的价格优势，都是8.8万/㎡的销售指导价，望京养云政府产权占比20%的情况下，成交价仅7.05万/㎡。

作为后来者，拿地楼面价更低的绿城，晓风印月网签价仅8.5万/㎡，开盘仅2个月，就网签了37套，相比顶着销售指导价卖的龙樾合玺去化速度着实快了不少。毕竟后者10个多月的时间，仅去化了20%左右。

此外，瞭望君还发现，已入市崔各庄四兄弟中，只有晓风印月提供了平的小户型，在总价上又收割了一波。

从户型来看，晓风印月平三居也不错，南北通透，全明空间，约9.7米南向三面宽+南向三飘窗；LDK一体化的设计，动区静区互不干扰；双卫设计，客卫干湿分离，提高利用率；独立玄关入户，不与卧室形成对视，保护隐私。

不知道，后续和光悦府、龙樾合玺会不会有什么大动作。

二是产品上加码。价格上没空间，就在产品上提高性价比。

从户型面积段来看，四兄弟惊人的相似，只有晓风印月提供了平的小户型，其余都是平起的改善大户型，总体差异不大，都没有明显的硬伤。

和光悦府平四居两卫，南向三面宽+飘窗，面宽达10.6米；三面采光，设有多功能活动室，可根据家庭成员情况灵活调节用途。

龙樾合玺平三居两卫，光南向四面宽就秒杀一切了，豪宅既视感；全面空间，客卫三段式分离，还有单独的储物间，当然也存在入户门位置浪费面积较多的问题。

建发望京养云平三居两卫，最大的亮点在于，每个卧室的储物空间充足，北向次卧面宽最小也能达到3.1米，更舒适。

绿城晓风印月平四居两卫，南向三面宽+飘窗，面宽达10米；有多功能空间设计，户型的改造空间大。

从装修标准上看，和光悦府，龙樾合玺、建发望京养云三个项目都是产业化装修，只有绿城晓风印月是精装修交付，自然更胜一筹。

且绿城精装标准不低，配置是：厨房西门子烟机灶具及洗碗机、中央空调、新风（日立、松下）、橱柜（欧派）、智能家居（欧瑞博）、洁具（劳芬、高仪）、入户门电子锁（新多、飞利浦）等等。

此外，从地块来看，和光悦府、晓风印月地块相对方正，和光悦府1#、2#、3#、4#楼栋北侧紧邻北小河，可俯瞰北小河河景，比较难得。而龙樾合玺的刀把、望京养云的菱形，就属于典型的“畸形地块”了，龙樾合玺还配建了不小体量的公租房。

瞭望君还得到消息，容积率最低的中建奶西地块，将采用中建产品系中最顶级的宸系，分为低密洋房、别墅两种产品，且建面都不小。

而金茂加盟首开联合开发的奶西地块，最近也官宣了案名-，主力户型为㎡三居，㎡、㎡四居，金茂的十二大科技系统，精装修。销售指导价8.5万/㎡，已经占优，从产品设置来看，也明显是要复刻绿城的路子。

买房人优中选优的机会，又来了~